タイの不動産開発進む道は発展か、 衰退か。Vol.4

前回に引き続き、タイの不動産開発に関する記事をお届けします。

 

大型施設開発が市場を牽引

総合不動産サービスのコリアーズの調査によると、2019年の第一四半期時点で総延べ床数は861万㎡を超えている。19年に新たに供給される床面積は15万5,000㎡、20年にはさらに28万4,000㎡となっており、右肩上がりで増床している(図1)。

商業施設といえば、セントラルワールド(セントラル)、サイアムパラゴン(サイアムピワットとモール)、エンポリアム(モール)、メガバンナー(サイアムフューチャー)を想起するのではないだろうか。18年末に総投資540億バーツで新規開業した大型複合施設アイコンサイアム(サイアムピワットとCP)には高島屋も入居しており、大いにメディアを賑わせた。1956年にタイ初のデパートメントとしてセントラルが開業して以来、豊富な資金力を背景に財閥系の開発が相次いだ。

 

財閥系ディベロッパーの市場寡占

総合不動産大手CBREによれば、バンコク首都圏の総延べ床数の18%をセントラル、8%をモール、5%をサイアムフューチャーが占めており、以降もサイアムピワット、MBK、TCCと大手財閥が上位に並ぶ(図2)。また英国調査会社ユーロモニターによると、売上高ベースではセントラルグループが約53%、モールグループが約16%と2社で過半を占めるという調査もある。

タイでは外国人事業法の規定により、外国企業が商業施設を開発運営することは非常にハードルが高い。そして固定資産税や相続税など、富を再分配する機能が弱いため富める者に富が集まるという流れが続いている。そのため一部の大手財閥が今後も市場を寡占し続けることは想像に難くない。

 

課題は差別化

豊富な資金力を背景に大手財閥が市場を寡占し続けてきた結果、提供されるテナントやコンテンツが同一化している。どの施設に行っても同じ商品、同じサービスが提供される傾向だ。例えばセントラル系の施設には、同グループのレストランであるケンタッキー・フライド・チキン、大戸屋、ペッパーランチ、ミスタードーナツなど同じ顔触れが立ち並ぶ。

スマートフォンが普及し情報が瞬時に共有される時代に突入した現在、消費者が新しいモノを発見するという喜びは日に日に薄れており、モノの希少価値が相対的に低下している。画一的なモノやサービスで消費者の満足度を高めることが難しくなっている。そのため商業施設が選ばれるには、モノでない別の価値が求められるようになるだろう。

 

Eコマースの脅威

2017年、アジアのアマゾンといわれたLazadaがアリババグループに買収された。その後18年4月、アリババ創業者のジャックマー氏が訪タイし、当時のプラユット暫定首相が直々に手厚くもてなしたことは記憶に新しい。3億ドル規模の投資を約束し、タイのメディアが大きく取り上げた。アリババが目指しているのは次の4点だ。’

① デジタル技術や電子商取引(EC)分野の人材育成支援
② タイ政府観光庁と観光分野デジタルプラットフォーム開発支援
③ タイ農産物をアリババのECを通じて販売
④ EEC域内にスマートデジタルハブを設立しアセアン周辺国との物流サービスの効率化

外国直接投資を増やし、デジタル産業を強化したいタイ政府にとってはまさに一挙両得なパートナーだ。

ECによって決済や物流が効率化されることはユーザーにとっては利便性が増すが、商業施設にとっては喜ばしいとは限らない。自宅で購入することに慣れたユーザーは、特別な理由がない限り商業施設へ足を運ばない可能性が出てくるからだ。

ECの普及やデジタル化の加速とともに、消費者の消費行動と嗜好性も多様化が進む。今後の商業施設にとって必要なことは、単に商業施設というハコを作ることではなく、そこに行く理由をユーザーに感じてもらうことである。つまりコトの体験やコミュニティーの形成など、モノの消費という枠を超えたソフト面の充実が生き残りのカギとなってくるであろう。

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